Hipoteca revertida o vitalicia
Luis Salmain

Comisión de Economía de la UCEDE.



Hace algunos años que analizo y trato de impulsar un sistema muy utilizado en países desarrollados pero que tiene, como muchas otras excelentes alternativas disponibles, las trabas que presenta un país con altísima tasa de inflación y con problemas legales para ejercer la libre disposición de los bienes.
Se trata de la Hipoteca Revertida o Vitalicia.
Una hipoteca revertida o vitalicia es un préstamo disponible para personas de más de 65 años de edad, que permite convertir en dinero disponible el capital conformado por una vivienda.
Otros la definen como un préstamo con garantía de la propiedad principal, el cual no es reembolsable hasta que el propietario fallezca.
Este instrumento fue concebido como medio para ayudar a la gente retirada (o cercana a su retiro), con ingresos limitados o insuficientes, a través de la utilización de su capital inmovilizado para: 
pagar deudas (incluidas las hipotecas tradicionales), 
cubrir gastos mensuales, o 
pagar sistemas de protección médica. 
No hay restricciones a los destinos que el prestatario puede dar a los fondos recibidos.
En Estados Unidos y en Gran Bretaña existe un dicho que se aplica a retirados: “Rico en patrimonio, pobre en ingresos”. Por el sistema propuesto se invierte el proceso: durante años la persona transformó ingresos en un capital inmueble; ahora transforma ese capital en ingresos.
El préstamo es llamado hipoteca revertida porque invierte el tradicional flujo de fondos de una hipoteca. En lugar de hacer pagos mensuales a un prestamista (como en la hipoteca tradicional), el prestamista hace pagos al prestatario.
Al prestatario no se le requiere la devolución del préstamo hasta que la propiedad es vendida o hasta que se produzca el fallecimiento de sus titulares. Mientras el propietario viva en su propiedad no se le requieren pagos mensuales, pero debe mantener al día los impuestos y seguros.
Los fondos pueden ser entregados en forma de una cifra única, como una línea de crédito o como una sucesión de pagos mensuales, tanto por un plazo determinado como por el período que el propietario permanezca en el inmueble. También se puede optar por una combinación de los anteriores, por ej. tomando parte como una cifra única y dejando el remanente como una línea de crédito.
El saldo final del préstamo está compuesto por el monto solicitado más las primas de seguro hipotecario anuales, honorarios e intereses. El monto del préstamo crece a medida que transcurre el tiempo.
El propietario siempre retiene la propiedad de su vivienda. El prestamista nunca se hace titular, aún después del fallecimiento o desocupación del cónyuge, ya que la propiedad es vendida al mercado o vuelve a los derecho habientes, previa la cancelación de la hipoteca.
El sistema contempla contratar un seguro por el que, independientemente de cuánto aumento el saldo del préstamo, nunca se deberá pagar más que lo producido por la venta. Si el saldo del préstamo excede el valor de venta de la vivienda, una compañía de seguros absorbe la pérdida. Dicho compañía paga con los ingresos de un seguro que el prestatario paga en forma mensual.
Beneficios
SOCIALES
Permite mejorar el nivel de vida de amplios sectores de la población que pasan penurias financieras aunque tienen un patrimonio considerable inmovilizado que nada les renta.
Pudiera ser un “puente” que cubra el lapso que muchos jubilados tienen que esperar para cobrar sus reclamos de reajustes.
ECONOMICOS
Factor dinamizador del mercado inmobiliario
Soporte de un mayor consumo interno genuino
Posible receptor de Fondos Jubilatorios que hoy se destinan a fines que nada tienen que ver con el sector pasivo.
Elemento adicional para procurar recobrar los Fondos Judiciales.
ADEMAS
Constituye una reafirmación de la propiedad privada y del ahorro como únicos medios para la solución de los problemas de la gente.
Constituye una alternativa a aplicar ante el fracaso de regímenes estatales de jubilación y el avasallamiento del régimen de AFJPs.

En resumen, se trata de una las tantas herramientas para beneficiar a la población que encuentran trabada su implementación por la excesiva regulación e intervención del estado y por la inflación galopante que dificulta o impide toda financiación a largo plazo.

 

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